相続した空き家の処分方法5つ｜実家を1,800万円で売った私の判断

相続した空き家の処分方法は、仲介で売る・買取で手放す・貸す・解体して土地で売る・国に引き取ってもらうの5つです。多くの家は「仲介で売る」から検討し、売れにくい事情があれば買取や解体を考える順番になります。

どれを選ぶにしても、先に名義を相続人に移し、家族で方針をそろえ、相場を知る。この3つが済まないと、どの方法も動きません。

私は片道4時間の地方にある実家を、弟との揉め事で1年名義が母のまま放置し、維持費だけで約28万円払いました。最後は1,800万円で売れましたが、遠回りした分も含めて書きます。

相続した空き家の処分方法5つ

まず5つを表で並べます。手元に残るお金と手間は、家の状態と場所でかなり変わります。

方法	向いている家	注意点
仲介で売る	住める状態の家	売れるまで時間がかかる
買取で手放す	古い・訳ありの家	価格は仲介より下がる
貸す	手放したくない家	修繕費と空室の心配
解体して土地で売る	建物が傷んだ家	解体費が先に出ていく
国に引き取ってもらう	売れない土地	更地にして負担金が要る

仲介で売る

不動産会社に買い手を探してもらう、いちばん一般的な方法です。市場の値段で売れる可能性が高く、売ったあとは管理も税金も手を離れます。

費用の中心は仲介手数料で、上限は「売却額×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）。私の実家は1,800万円で、手数料は約66万円でした。

遠方の家ほど、地元の相場に詳しい会社に当たるかで結果が変わります。どう会社を探したかは不動産の一括査定サービスの比較にまとめています。

空き家がマンションなら、戸建てとは値の付き方が違います。管理費と修繕積立金が毎月出ていくので、動くのが遅いほど手元に残るお金が減ります。

調べた記録はマンションナビの口コミ評判にあります。

買取で手放す

不動産会社や買取業者に、直接買ってもらう方法です。買い手を探す期間がなく、家財が残ったままでも引き取る業者があります。価格は仲介より下がるのが普通です。

私は「もし仲介で売れなかったら」と考えて、訳あり物件の買取業者に査定だけ取りました。結局は仲介で売れたので、使わずに済んでいます。

そのときの話は訳あり物件買取プロの口コミ評判に書きました。

兄弟で共有になって話が進まない家や、再建築不可の家は、一般の仲介では断られることがあります。弟と絶縁していた時期、私は自分の持分だけ売れないか電話で相談しました。

ワケガイのレビューに経緯があります。

借地の上に建つ空き家も、仲介では買い手がつきにくい部類です。都内の借地権ならLIXIL不動産ショップの借地権買取が地主との交渉まで代理してくれます。

対象は東京都のみなので、借地権買取を使った5人の体験談を読んでから判断してください。

貸す

家を残したまま家賃収入を得る方法です。人が住むと換気や通水が続くので、建物の傷みは進みにくくなります。

古い家は貸す前に水回りや屋根の修繕が要ることが多く、借り手がつかない月も固定資産税は出ていきます。遠方だと、入居者対応を任せる管理会社も必要です。

遠方の家なら、雨漏りや設備の故障の連絡にどう対応するかを、貸す前に決めておく必要があります。

解体して土地で売る

建物が傷んで住めない場合は、解体して更地で売る方法があります。解体費は建物の大きさ・構造・道幅で大きく変わるので、2社以上から見積もりを取ってください。

気をつけたいのは、建物がなくなると土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れることです。売れる見通しが立つ前に壊すと、税金が上がった土地だけが残ります。

解体費を補助する自治体もあります。家のある市区町村の空き家窓口で、補助と税金の扱いを一緒に聞いておくと二度手間になりません。

国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」が始まっています。ただし建物がある土地は申請できません。

審査手数料は1筆1万4,000円で、承認されたら10年分の管理費用にあたる負担金を納めます。宅地は原則20万円で、市街化区域などは面積に応じて計算されます（法務省・2026年10月時点）。

解体費を払って更地にし、境界もはっきりさせてから申請する流れです。売る道を探し尽くしたあとの選択肢と考えてください。

処分を決める前に済ませる3つ

どの方法を選んでも、この3つが止まっていると前に進めません。私は1つ目と2つ目で1年止まりました。

名義を相続人にする

親の名義のままでは、売ることも貸すことも国に引き取ってもらうこともできません。まず相続登記で、名義を相続する人に移します。

相続登記は2024年4月1日から義務です。相続を知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年3月以前の相続は2027年3月31日が期限です。

話し合いがまとまらないうちは、「相続人申告登記」で義務を果たす方法があります。私は当時この制度を知らず、名義が母のまま1年過ぎました。

詳しくは相続登記の義務化にまとめています。

相続人で方針をそろえる

兄弟で相続した家は、1人の判断では売れません。共有名義なら売却には全員の同意が要ります。

私は四十九日の翌月、実家の居間で「実家は売る」と紙に書いて弟に見せました。売ること自体は弟もすぐ同意したのに、お金の分け方で揉め、そこから1年口をきかなくなりました。

売ると決めたら、費用を誰が立て替え、どこで精算するかまで、同じ紙に書いておいたほうがいいです。揉めた経緯は兄弟の相続トラブルに書きました。

相場を知る

売るか、貸すか、解体するかは、家にいくらの値がつくかで決まります。相場が分からないまま話し合うと、兄弟それぞれの「たぶんこのくらい」がぶつかります。

私の実家は、複数社の査定で1,500万〜2,000万円くらいの開きがありました。1社だけなら、その数字を信じるしかなかったと思います。

空き家を放置したときの税金と維持費

住宅用地の特例が外れる

家が建つ土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽くなっています。200㎡以下の部分なら課税標準が6分の1です。

ところが、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、この特例が外れます。「税金が最大6倍」と言われるのはこのためです。

管理不全空家は2023年12月の法改正でできた区分で、窓の破損や雑草の繁茂など、放置すれば危なくなりそうな段階で指導・勧告の対象になります。住んでいないだけで勧告されるわけではありません。

ちなみに、電気や水道を止めただけで特例が外れることはありません。止める順番は空き家の電気と水道をいつ止めるかにまとめています。

私が払った1年分の維持費

名義が母のままだった1年、実家は誰も住まないのにお金を食い続けました。私が払ったのはこれだけです。

項目	1年分
固定資産税・都市計画税	約5万円
電気・水道の基本料金	約4万円
火災保険	約2万円
帰省6往復の交通費	約17万円
合計	約28万円

いちばん重かったのは税金ではなく交通費でした。片道4時間の往復を6回。結局この28万円は、弟に請求しないまま終わっています。

相続放棄しても残る管理

「空き家だけ放棄したい」という相談をよく見かけますが、相続放棄は預貯金も含めて全部を手放す手続きです。家だけを選んで放棄することはできません。

放棄した時点でその家を現に占有していた人は、次の相続人などに引き渡すまで保存する義務が残ります（民法940条）。期限は相続を知ってから3か月なので、相続放棄のやり方と期限で先に確かめてください。

売るなら使える3,000万円控除

親が一人で住んでいた家を相続して売ると、条件しだいで売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁の案内から主な要件を抜き出しました。

主な要件	内容
建てた時期	1981年5月31日以前
建物の種類	区分所有でない（マンションは対象外）
相続直前の住人	亡くなった親以外に住人がいない
売却代金	1億円以下
売る期限	相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
特例の期限	2027年12月31日までの売却
建物の状態	耐震基準を満たすか、取り壊す

2024年1月以降の売却は、買った人が翌年2月15日までに耐震改修か解体をした場合も対象です。相続人が3人以上いると、1人あたりの上限は2,000万円になります。

適用には市区町村の確認書などが必要で、使えるかどうかは個別の判断です。売る前に税務署か税理士へ確認してください（国税庁 No.3306・2026年10月時点）。

実家の空き家を1,800万円で売るまで

名義が母のまま1年

弟と話がつかない1年、名義は母のままで、家の中も母が暮らしていたときのままでした。売ると決めていたのに、手続きも気持ちも止まっていた時期です。

片付けを本気で始めたのは一周忌のあと。月に一度しか行けず、最初の数回は押し入れを開けて閉めるだけで帰りました。

家財の片付けから売却までの費用は、全部で150万円以上かかっています。

一括査定で相場を知る

親戚が間に入って弟と和解してから、一括査定を複数使って相場を調べました。査定後は営業電話が続いたので、途中から連絡はメール希望と書くようにしています。

返事をくれた中に、実家のある町で長く商売をしている地元の会社がありました。

町の事情を知っていて、話が早い。遠くから何度も通えない私には、それがいちばんの決め手でした。

地元の1社に任せた

その会社と専任媒介で契約し、レインズへの登録証明書を受け取って、物件がきちんと載ったのを確かめました（登録証明書が届いたら見ておきたい項目は別の記事にまとめています）。最後は1,800万円で成約しています。

もっと早く相場を知っていれば、弟との話し合いも数字を前に置いてできた気がします。そこは今でも少し引っかかっています。

私が地元の会社に出会ったのはイエウール経由でした。使ってみた感想と営業電話の実態はイエウールの口コミ評判に書いています。

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まずは相場を見るだけでもどうぞ

処分が決まるまでの空き家の管理

通えないなら頻度を決める

方針が決まるまでは、換気・通水・郵便受けと庭の確認が最低限の管理です。遠方なら「月に一度」のように先に頻度を決めてしまうと、罪悪感で振り回されにくくなります。

通えない月が続くなら、見回りを代行するサービスや、地元の不動産会社・シルバー人材センターに頼む方法もあります。費用は依頼先と内容で違うので、見積もりで比べてください。

郵便物を止める

郵便受けがあふれると、外から留守だと分かります。空き家の実家に届き続ける故人あての郵便物の止め方を先に済ませておくと、通うたびの確認が楽になります。

家財は売る前に片付ける

仲介で売るなら、家財の片付けは避けて通れません。大型の家具や家電がまとまって出るなら、不用品回収「FireWorks」のような回収業者に頼むと一気に進みます。

私は「迷った物は全部残す」と決めて段ボール9箱を自宅へ送り、8箱を開けないまま処分しました。片付けの費用と順番は実家じまいの費用と進め方にまとめています。

相続した空き家のよくある質問

まとめ：相続した空き家は相場を知ってから選ぶ

相続した空き家の処分方法は、仲介で売る・買取・貸す・解体して売る・国庫帰属の5つです。どれを選ぶにも、名義・家族の方針・相場の3つを先にそろえます。

私は名義を母のまま1年置き、維持費を約28万円払ってから売りました。相場を先に知っていれば、もう少し早く、弟ともう少し穏やかに話せたのかもしれません。

売却の会社探しは不動産の一括査定サービスの比較、片付けを含む全体の費用は実家じまいの費用と進め方、名義変更からの流れは不動産相続のやることで解説しています。