不動産（実家）を相続したらやること｜売却・名義変更・税金の流れを解説

結論から言うと、不動産（実家）を相続したらやることは、まず名義変更（相続登記）→売るか保有か判断→売るなら一括査定で相場を知る、というこの順番です。片付けや売却から動く前に、まずこの流れを押さえておくと迷いません。

「不動産 相続 やること」「実家 相続 何から」と検索してここに来た方の多くは、親の家を相続したものの何から手をつけて、売るべきかどうかも分からない、という入口で止まっていると思います。私もそうでした。

私は親を見送ったあと、片道4時間の地方にある一軒家を相続しました。名義変更は司法書士に頼み、売却は一括査定で5社に出して、地元の1社経由で約1,800万円で成立しています。その実体験をもとに、やることの全体像と順番、税金の話を正直に並べます。

実家を相続したらやること3ステップ

不動産（実家）を相続したらやることは、大きく3つのステップに分かれます。順番を間違えると、売りたくても売れない、といったことになります。私の経験から、この流れで進めると迷いにくいです。一つずつ見ていきましょう。

1. 名義変更（相続登記）

最初にやるのは、土地と建物の名義を亡くなった親から相続人へ変える相続登記です。名義が親のままだと、売ることも貸すこともできません。ここがすべての出発点になります。

相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に手続きしないと過料の対象になります。自分でもできますが、権利関係が複雑なら司法書士に任せたほうが確実です。私も書類集めが大変で司法書士に頼みました。手続きの詳細は相続登記の義務化と手続きの進め方にまとめています。

2. 活用か売却かの判断

名義が変わったら、次はその家をどうするかの判断です。住む・貸す・残す・売る、という選択肢があり、ここを決めずに放っておくのがいちばん損をします。

遠方で住む予定がなく、貸すあてもないなら、売却が現実的な選択になります。私の実家も片道4時間で通えず、空き家のままだと固定資産税と管理の手間がかかり続けるので、売る方向で決めました。迷っているなら、まず売ったらいくらになるかを知ってから考えても遅くないです。

3. 売却の進め方

売ると決めたら、まず査定を受けて相場を知ることから始めます。1社だけだと、その金額が高いのか安いのか判断できません。複数社に出すと適正価格が見えてきます。

私は一括査定で5社に出して、地元に強い1社経由で約1,800万円で売れました。査定は無料で、家を見せなくても机上で概算を出してもらえます。判断材料になるので、不動産の一括査定サービスでいくらになるか聞いておく価値はあります。

相続した不動産にかかる税金

次に気になるのが税金です。相続した不動産には、相続のときにかかる相続税と、売ったときにかかる譲渡所得税の2つがあります。それぞれ仕組みが違うので、分けて押さえておきましょう。

税金	かかる場面
相続税	相続したとき
譲渡所得税	売って利益が出たとき
登録免許税	名義変更のとき

上の3つのうち、多くの人が関わるのが相続税と譲渡所得税です。順番に見ていきましょう。

相続税の基礎控除

相続税は、相続した財産の合計が基礎控除を超えた分にだけかかります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。たとえば相続人が3人なら、3,000万円＋1,800万円で4,800万円までは相続税がかかりません。

不動産の評価額や他の財産を合わせて、この基礎控除以内なら相続税の申告自体が不要なケースも多いです。ただ評価方法や特例は複雑なので、超えそうな場合は税理士など専門家に確認してください。

売却時の譲渡所得税

相続した家を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に譲渡所得税がかかります。利益は、売った金額から取得費と売却にかかった費用を引いて計算します。

親が買ったときの金額が分かる書類があれば、それを取得費にできます。税率は所有期間で変わり、相続した家は親が持っていた期間も引き継げるのが基本です。計算が複雑になりやすいので、売却前に専門家に確認しておくと安心です。

空き家の3,000万円特例

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これが使えると、譲渡所得税がぐっと軽くなることがあります。

ただし、1981年5月以前の旧耐震の家であることや、相続から3年後の年末までに売ること、耐震改修か取り壊しをすることなど、細かい要件があり、当てはまらないと使えません。期限もあるので、要件に該当するかは早めに税理士や税務署に確認してください。

売却で後悔しやすい注意点

最後に、私が実際にやって危なかったこと、聞いて後悔した話を正直に書きます。先に知っておけば避けられるものばかりです。順番に見ていきましょう。

• 共有名義のまま放置して兄弟で揉める
• 空き家のまま放置して費用が膨らむ
• 査定を1社だけで決めてしまう
• 相続登記を後回しにして売れなくなる

とくに気をつけたいのが共有名義のまま放置することです。兄弟で共有のままだと、一人でも売却に反対すると話が進みません。代が変わると相続人が増えて、さらに収拾がつかなくなります。誰が引き継ぐかは早めに決めておくのが大事です。

あと、空き家のまま置いておくと固定資産税や管理の手間がずっとかかります。傷んで売りにくくなるうえ、特定空き家に指定されると税の優遇が外れることもあります。査定も1社だけで決めず、相見積もりで相場をつかんでから動くのがおすすめです。相続全体の相談先は相続の相談先にまとめています。

不動産の相続についてよくある質問

実家を売る方法は一括査定だけではありません。囲い込みをしない仲介「スマート仲介」のように、じっくり適正価格で売りたい人向けのサービスもあります（対応は首都圏・関西）。

まとめ:不動産を相続したらやることの順番

不動産（実家）を相続したらやることは、名義変更（相続登記）→売るか保有か判断→売るなら一括査定で相場を知る、というこの順番です。税金は相続税と譲渡所得税の2つを押さえ、空き家特例の要件は専門家に確認するのが安心です。

とくに最初の一歩は、名義変更を後回しにしないこと。名義が親のままだと売れませんし、共有のまま放置すると兄弟で揉めます。順番どおりに進めれば、一つずつ片づけられます。

実家の売却は不動産の一括査定サービス、名義変更や相続の相談は相続の相談先、相続登記の手続きは相続登記の義務化と進め方でそれぞれ解説しています。片付けの費用や進め方は実家じまいの費用と進め方もあわせてどうぞ。